28 janeiro 2005

O PERIGO CONTINUA A ESPREITAR!

Programa eleitoral do Partido Socialista tem alçapões em relação à lei das rendas.

O Partido Socialista (PS) está apostado em proceder à revisão da Lei do Arrendamento, como se pode constatar, lendo o seu programa eleitoral. No capítulo intitulado "Três eixos para uma política de habitação", na página 100, ressalta a preocupação de "apresentar na Assembleia da República essa iniciativa legislativa nos primeiros 100 dias do seu mandato", mas não revela idêntica preocupação em calendarizar "a adopção de medidas complementares à revisão do quadro legal", como se lê na página 101. E entre essas medidas, o programa eleitoral aponta para a "utilização de parcerias público-privado na reabilitação de imóveis para arrendamento" , o estabelecimento de "programas de apoio financeiro e logístico à realização de obras de recuperação de edifícios" e a "criação de Centros de Arbitragem para a resolução de conflitos relacionados com contratos de arrendamento, no sentido de salvaguardar as relações contratuais".


Não se percebe esta dualidade de critérios, adoptada no programa eleitoral do PS, ao não fazer coincidir temporalmente a promoção e execução de todas as medidas propostas. No limite, pode até acontecer, conhecendo-se a maneira ronceira como funciona a Assembleia de República, que a Lei do Arrendamento entre em vigor, desencadeando imediatamente conflitos entre as partes, e que ainda não exista o tal Centro de Arbitragem.


Mas, não é só o desfasamento assinalado que deixa antever alguns perigos para os inquilinos, cujos contratos de arrendamento são anteriores a 1990. Entre esses perigos, ressalta a intenção de proceder a "uma actualização gradual das rendas sujeitas a congelamento de imóveis que se encontrem em bom estado de conservação, minimizando os riscos de rupturas sociais ou económicas, incluindo no que se refere ao arrendamento comercial".

A frase transcrita é demasiado genérica, sem qualquer objectivação e quantificação. Não define nenhum parâmetro que sirva de padrão para a actualização do valor das rendas, como também não define o horizonte das rupturas. Também é omisso em relação ao tratamento daquelas situações em que os inquilinos fizeram obras de melhoramento e de conservação, valorizando os prédios e as habitações.

Subsiste a dúvida, porque também aqui é omisso, de como actuar naquelas situações em que os contratos de arrendamento foram celebrados livremente pelo senhorio e pelo inquilino, já com o congelamento do aumento do valor das rendas em vigor. Porque neste caso levanta-se um problema jurídico muito grave, que resulta do Estado interferir na vontade expressa entre dois contratantes que, no momento da celebração do contrato, aceitaram de livre vontade e sem qualquer constrangimento o quadro legal existente na altura.
Mais à frente, o programa eleitoral estabelece: "O regime jurídico a adoptar consagrará, ainda, um melhor e justo equilíbrio na salvaguarda dos direitos dos inquilinos no quadro das acções de despejo".

No quadro legal actual, as acções de despejo e as situações que as podem judicialmente determinar já se encontram perfeitamente definidas e com os direitos das partes devidamente assegurados, apenas se exigindo uma maior celeridade processual. A inclusão daquela frase não faz, por isso, qualquer sentido, a não ser que se encontre subjacente, e não expressa, a intenção de alargar as situações que podem determinar o despejo dos inquilinos. Isto seria grave e inadmissível num partido de esquerda.

Por fim, aparece a frase assassina. Diz o programa: "sendo fundamental agilizar os contratos, será ampliada a liberdade das partes na respectiva negociação". Se o teor desta afirmação também se aplica aos contratos anteriores a 1990, então a contradição é flagrante, pois anteriormente já se afirmara que a actualização das rendas seria gradual. Ora, para ser gradual tem de ser determinado administrativamente, e se é deliberado administrativamente não pode haver a tal ampliação das liberdades na negociação, a que o programa eleitoral se refere.
No início do capítulo que temos vindo a citar, o PS compromete-se a dinamizar o mercado de habitação, não percebendo, ou fingindo não perceber que, à nossa escala económica e demográfica, não há condições para se formar livremente esse mercado. E isto, por várias razões. Em primeiro lugar, nenhum investidor está interessado em investir no mercado de habitação, tendo hoje ao seu dispor uma ampla carteira de produtos financeiros que lhe asseguram uma melhor e mais rápida remuneração. Em segundo lugar, o mercado está inflacionado, e os jovens só optariam em alugar uma casa se o valor da renda fosse inferior ao valor de uma prestação mensal de um empréstimo bancário para aquisição de habitação própria. Se, por hipótese, o valor da renda começasse a ser inferior ao valor da prestação do empréstimo bancário, em virtude de um aumento substancial da oferta de casas para arrendamento, a rendibilidade do investimento inicial do proprietário diminuía e esse mercado deixava de ser apelativo para novos investidores, provocando um novo aumento dos valores das rendas existentes naquele momento e das vindouras.

Já o Salazar percebera este mecanismo, e, para não descontentar ainda mais a classe média, decidiu congelar as rendas de Lisboa e Porto, medida esta muito injusta para os senhorios. Nessa altura, década de sessenta, o êxodo do interior para as duas grandes cidades fez disparar a procura de habitação, e não havia capacidade de investimento do Estado nem dos particulares para inverter a situação.

Nos países europeus este problema não se colocou nem se coloca com acuidade. Em primeiro lugar, porque são países desenvolvidos economicamente. Em segundo lugar, a reconstrução urbana no pós-guerra, apoiada generosamente pelo Pano Marshall, permitiu construir um mercado de habitação a preços razoáveis para os arrendatários, mercado esse que satisfazia (e satisfaz) as populações e as não motiva a recorrer ao mercado de compra de habitação própria. Recorde-se que estamos a falar de Países, onde os governos acautelaram os interesses dos cidadãos, legislando contra a especulação dos solos, subsidiando os proprietários que construíssem habitações para locação.
Em conclusão, pode-se afirmar que, em relação à revisão da Lei do Arrendamento, o PS não apresentou no seu programa eleitoral uma ideia clara e transparente, recorrendo a subtilezas num discurso eleitoralista que dará cobertura a qualquer solução futura que venha a ser adoptada.

Alexandre Lopes de Castro
Jornalista

texto de: Alexandre de Castro


27 janeiro 2005

POSTURAS CÍVICAS.

Almada Negreiros dizia no início do século XX:

“Eu não tenho culpa nenhuma de ser portugês, mas sinto a força para não ter, como vós outros, a cobardia de deixar apodrecer a pátria.”

“Portugal é um País de fracos. Portugal é um país decadente:

- Porque a indiferença absorveu o patriotismo.

- Porque aos não indiferentes interessa mais a política dos partidos do que a própria expressão da pátria, e sucede sempre que a expressão da pátria é explorada em favor da opinião pública. Não é o sentimentalismo desta exploração o que eu quero evidenciar. Eu quero muito simplesmente dizer que os interesses dos partidos prejudicam sempre o interesse comum da pátria. Ainda por outras palavras: a condição menos necessária para a força de uma nação é o ideal político.”

24 janeiro 2005

A LEI DO ARRENDAMENTO EM 100 DIAS ?

Qual é a urgência do Partido Socialista em rever a Lei do Arrendamento Urbano em 100 dias ?

Lendo, na imprensa deste domingo, o resumo alargado do programa eleitoral do Partido Socialista (PS) para as próximas eleições legislativas, sobressai que, de todo o conjunto das medidas propostas, abrangendo os mais diferentes domínios, apenas a revisão da Lei do Arrendamento Urbano é acompanhada da respectiva calendarização. O PS compromete-se a apresentá-la e aprová-la num prazo de apenas 100 dias.


Isto dá que pensar, se nos recordarmos que também Durão Barroso e, depois, Santana Lopes também se apressaram a fazer da revisão da Lei do Arrendamento Urbano uma bandeira e um desígnio, desígnio que foi frustado com a dissolução da Assembleia da República..

Agora, é o PS que, de entre tantos problemas existentes ao nível da governação, vem dar prioridade a uma iniciativa legislativa, que de maneira alguma se apresenta como urgente. Talvez, porque já tendo cozinhado os ingredientes que sabe serem lesivos para os inquilinos, pretenda beneficiar do estado de graça dos primeiros 100 dias de governação e assim amortecer os efeitos de qualquer protesto por parte dos arrendatários habitacionais e comerciais.

É preocupante esta postura do PS, sabendo-se que já no tempo de Guterres recuperou muitas ideias da direita e as fez passar facilmente na Assembleia da República, beneficiando da benevolência dos cidadãos de esquerda para com um partido da sua área ideológica ou de uma área próxima. A experiência demonstra que o PS consegue impor ao País as leis danosas, mas que é depois a direita que melhor as sabe gerir.

Será que o principais obstáculos da economia, da administração do Estado, da competitividade, do desemprego, do défice orçamental e comercial, da educação e da saúde residem no actual regime de arrendamento urbano? O PS não deveria preocupar-se nos primeiros 100 dias com a resolução destes e de outros problemas, bem mais graves para a população portuguesa? A prevenção dos incêndios para o próximo Verão, por exemplo; planear a próxima colocação de professores, que não mereceu nenhuma alusão na versão resumida do programa eleitoral.

No final do ano transacto, quando o PSD avançou com a autorização legislativa da sua proposta da Lei do Arrendamento Urbano e respectivo regime de transição para os contratos anteriores a 1990, muitos inquilinos ficaram sossegados com a ponderada atitude da ex-secretária de Estado da Habitação do PS, Leonor Coutinho, que referiu a existência de uma proposta do seu partido que admitia o cálculo do aumento das rendas antigas através duma indexação ao valor de base do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e não permitindo em caso algum o poder discricionário dos senhorios em relação à renúncia dos contratos.


A razoabilidade da proposta, desde que não seja adulterada por artifícios que a desvirtuem, poderá obter consenso. Mas, é importante termos presente que o teor desta proposta apenas foi ventilado por aquela antiga governante que, de momento, não exerce nenhum cargo importante no PS nem sequer figura entre os candidatos à Assembleia da República, e, aos principais dirigentes deste partido, nunca se ouviu uma palavra sobre este tema que permitisse dar visibilidade pública à sua proposta, que continua a ser uma incógnita muito suspeita.


A reunião dos inquilinos com os representantes partidários, no próximo dia 2 de Fevereiro, na Faculdade de Letras de Lisboa, é de extrema importância. Aí, os inquilinos devem exigir de todos os partidos, principalmente do PS, por ser o provável vencedor das eleições legislativas, a pormenorização das suas propostas de uma nova lei de arrendamento. Ao PS, em particular, deverá ser perguntado por que razão não incluiu nos primeiros 100 dias de governo a apresentação de uma lei que penalize em sede fiscal os milhares de prédios que se encontram devolutos e em condições de entrar no mercado de arrendamento ao abrigo da actual lei de 1990, lei esta que já não apresenta qualquer constrangimento em relação ao livre estabelecimento do valor das rendas por parte dos senhorios. É caso para perguntar ao PS por que não começa por aqui para animar o mercado de habitação.


Todos sabemos que os promotores e construtores imobiliários são os principais financiadores do PSD e do PS e os agentes activos da corrupção que corrói o País. Os casos que se encontram em tribunal, envolvendo responsáveis daqueles dois partidos, apenas são a ponta do iceberg.
Será que o PS está a prometer celeridade de uma nova Lei de Arrendamento Urbano por pressão daquele lobby ?


Será que o dinheiro dos promotores e construtores imobiliários, para pagar as despesas da campanha eleitoral, só entrará nos sacos azuis do PS se rapidamente a lei do arrendamento for alterada?


Estas são apenas algumas perguntas que não pretendem ofender os militantes de base do Partido Socialista, partido a quem Portugal muito deve no campo das liberdades e do desenvolvimento económico. Mas, os inquilinos, principalmente os do PS, não devem confiar cegamente em ninguém. Devem unir-se, esclarecer-se e lutar para defender os seus legítimos interesses. Acima de tudo, não se devem esquecer que os promotores e construtores imobiliários, vendo os seus negócios em crise com a descida da venda de imóveis, devido à extinção do crédito à compra de habitação, viram-se agora para a actividade especulativa no emergente mercado da reabilitação urbana, necessitando para isso de se verem livres dos constrangimentos impostos pelos contratos de arrendamento anteriores a 1990.

Estes contratos de arrendamento vão-se lentamente extinguindo, uma vez que a grande maioria dos respectivos arrendatários já se encontra no fim do ciclo da sua vida activa e, por isso mesmo, não têm condições para optar por outra alternativa para adquirirem uma habitação. Esta extinção consumar-se-à no período de dez a vinte anos, o que dará muito brevemente ao número desses contratos um carácter meramente residual e que não terá qualquer influência no mercado de habitação que se pretende animar.


O que faz mover então o PS de Sócrates?

Alexandre Lopes de Castro
Jornalista


texto de: Alexandre de Castro

20 janeiro 2005

AS DECLARAÇÕES DE ANTÓNIO MACHADO DA AIL.

Os promotores imobiliários continuam o ataque sobre a Lei do Arrendamento. O jornal Mercado Imobiliário é a prova disso. Na sua última edição de terça feira, distribuida com o PÚBLICO, além de uma chamada na primeira página sobre o tema, apresenta um artigo de fundo na página 3, e, para completar o ramalhete, na última página, num anúncio onde se promove aquele jornal como o melhor meio de inserir publicidade sobre compra e venda de imóveis, apresenta a fotografia da primeira página do jornal publicado no ano passado onde se anuncia a aprovação da Lei do Arrendamento pela Assembleia da República. A sobreposição das mensagens liminares e subliminares não podia ser mais evidente.

Mas, o que mais me espantou e, ao mesmo tempo me deixou preocupado, foram as declarações de António Machado, citado no artigo da página 3.

Eis o texto: Os inquilinos são, sem dúvida, uma das partes mais interessadas no negócio do arrendamento. Daí que António Machado, da Associação dos Inquilinos Lisbonenses (AIL), considere «fundamental que a reforma iniciada por este Governo não seja bloqueada pelo próximo». No entanto, a AIL chama a atenção para a necessidade de «ser desenvolvido um processo prévio de negociação entre as organizações ligadas ao arrendamento - proprietários e inquilinos - que permita encontrar um consenso razoável sobre esta matéria», sustenta António Machado. Sobre o anterior diploma apresentado pelo Governo de coligação PSD/CDS-PP, este responsável louva a intenção do Executivo mas adianta que «o conteúdo das propostas apresentadas não servem os interesses dos inquilinos, provocando mesmo situações de injustiça social».

Estas afirmações de um representante dos inquilinos são graves de mais para serem verdadeiras. Ainda posso colocar como hipótese que o jornalista que produziu a peça tenha transcrito grosseiramente as afirmações de António Machado.

Texto de: Alexandre de Castro

16 janeiro 2005

O LOBBY É PODEROSO!

MAIS UM, AGORA FOI MÁRIO FROTA DA APDC!


Um correio amigo fez-me chegar esta notícia da Lusa (a tal do Luis Delgado). Então vejam esta azáfama! Os meus comentários continuam a bold e os sublinhados ao texto são meus.

Arrendamento urbano: Conferência Nacional debate despejos e eficácia das leis

Coimbra, 06 Jan (Lusa) - A morosidade das acções de despejo e a falta de clareza e eficácia das leis vão ser debatidas dia 15, em Coimbra, numa
conferência sobre o arrendamento urbano organizada pela Associação Portuguesa de Direito do Consumo (APDC).

"É preciso que as leis sejam claras e bem interpretadas", disse à Agência Lusa o jurista Mário Frota, presidente da APDC.

Ó senhores, então passámos um fim do ano alucinante, às voltas com a mais despudorada forma de fazer lei, embrulhando no Orçamento à pressa, às escondidas do Zé, como que em papel de jornal porque não há tempo, não venha aí a polícia, e estes senhores agora é que se lembram de vir fazer uma Conferência Nacional? Quando o que merecia uma conferência nacional, e ainda hoje me custa lembar, era aquela sonegação de democracia ao povo. Tenho para mim que aquela subverão “legal”, configurada na forma (já nem falo no conteúdo) como foi preparada lei do arrendamento, deveria passar a ser considerada um study case nesta matéria.
E esta Conferência Nacional é sobre quê? Tinha que ser! Uma Conferência Nacional para debater os despejos! Nem mais ...A Associação Portuguesa de Direito do Consumo está preocupadíssima com os despejos... Senão, vão ver mais adiante.
E a conferência Nacional vai ser também sobre: a falta de clareza das leis. Claro que sim, isso já nós sabemos, somos trolhas em matéria legislativa. Qualquer um de nós, já se viu grego, para saber o que o espera depois de ler uma lei, não é novidade. Mas que fique claro, quando for para despejar tem que estar claro. Claro!

Mário Frota lembrou que os conflitos nesta área "desembocam, não raro, em acções de despejo", sendo necessário discutir "aspectos ligados à
formação dos contratos".

Estão em causa contratos de arrendamento de duração limitada e indeterminada, além dos preços para habitação não permanente em praias, termas e outros lugares de veraneio.

Mário Frota lamentou que a reforma do arrendamento urbano tenha sido suspensa, uma vez que a lei de autorização legislativa aprovada nesse sentido pela Assembleia da República não vai avançar devido à realização de eleições legislativas antecipadas, no dia 20 de Fevereiro.

Eu não disse? O senhor está muito preocupado com os despejos, tanto, que até lamenta que a reforma do arrendamento tenha sido suspensa. Suspensa! (Sic). Daí que é melhor que estas coisas fiquem já em ordem para ser tudo mais fácil, menos à trolhas, sim, porque em matéria legislativa devemos ser eficázes, como convêm.

"Ainda que na próxima legislatura se perspective a reforma do regime do arrendamento urbano, o facto é que se continua a aplicar a disciplina existente", disse.

E nós cá estamos à espera deles vão é ter todos os dias a mesma pergunta até ao dia 20 de Fevereiro.

Para o presidente da APDC, "é indispensável que os juristas, em geral, e os que aspiram às magistraturas e à advocacia lidem com estes temas para que na sua formação não haja lacunas".

"Porque se afirma que o arrendamento gera desconfiança, porque as acções de despejo são morosas, vamos apreciar as sugestões e propostas para uma reforma da acção de despejo", defendeu.

Pois. Mas apreciem todas! E se esses despejos forem feitos ao abrigo da lei “aprovada” são tudo, talvez legais no Direito Português, mas imorais nos Direitos do Homem.

Segundo Mário Frota, na III Conferência Nacional do Regime do Arrendamento Urbano vão ser discutidos aspectos ligados às "modificações subjectivas da relação arrendatícia" e à extinção dos contratos por revogação, caducidade, denúncia e resolução por incumprimento.

Na III Conferência Nacional, que decorre no auditório da Ordem dos Advogados, em Coimbra, intervêm advogados, magistrados, professores universitários e outros juristas.

Que pena não tenham aparecido antes para nos ajudar, e eram tantos!

Aires Loureiro, Margarida Grave, Manuela Maia Rebelo, Mário Frota, Francisco Fraga e Leonor Coutinho (deputada do PS e ex- secretária de Estado da Habitação) são os oradores anunciados pela APDC.

Vou pela Leonor. Portou-se bem, comparativamente, no programa da televisão.

CSS Lusa/Fim

Só se for do Luis!

Portanto não haja dúvida que esta gente anda toda muito preocupada, mas não é com o “conteúdo” é com a “forma”. Quantos deles já vieram às reuniões dos pré-sexagenários inquilinos aflitos. Quantos já viram a configuração daquelas plateias de cabelos brancos, algum deles conhece a realidade por observação? Não, porque se conhecessem teriam aparecido antes e manifestado o seu espanto pela pirueta da famosa lei do arrendamento urbano.

14 janeiro 2005

O que é que uma Nova Lei não pode?


NENHUMA NOVA LEI PODE RETIRAR DIREITOS ESSENCIAIS PROTEGIDOS PELA LEI EM VIGOR QUE A NOVA LEI PRETENDE DESALOJAR


Todos os portugueses (e não só os inquilinos) temos o direito (se não o dever) de sabermos o que é que uma nova lei não pode fazer.


Uma das vantagens de vivermos em Estado de Direito é a facilidade de definir o que não pode ser feito em Estado de Direito.
Não é preciso ser doutorado "em leis" para compreendermos a razão exacta pela qual nenhuma nova lei pode retirar direitos essenciais protegidos pela lei em vigor que a nova lei pretende desalojar.

Ora, a Lei do Arrendamento em vigor protege o inquilino (o que é natural dado que a habitação é um direito consagrado pela nossa Constituição).

Assim, podemos dizer:


1) dado que a protecção do inquilino faz parte do que é essencial na Lei do Arrendamento em vigor, nenhuma nova lei pode abalar o direito do inquilino a essa protecção.

E ­ a fortiori - nenhuma nova lei pode subverter o espírito e a letra da lei em vigor, a ponto de se verificar uma total inversão na protecção, como seria o caso da Lei do PSD-PP que deixava de proteger o inquilino para passar a proteger o proprietário, tal como veremos mais abaixo.

(ATENÇÃO: NADA NOS GARANTE QUE O PS NÃO TENHA A TENTAÇÃO DE ­ TAL COMO O PSD ­ PROTEGER OS PROPRIETÁRIOS EM VEZ DE PROTEGER OS INQUILINOS.


CORREIA DE CAMPOS (QUE JÁ FOI MINISTRO PS) ESCREVEU NO "PÚBLICO" de 17 dezembro 04: que "boa parte da lei das rendas são exemplos de que nem só malfeitorias se podem atribuir a Barroso e Lopes".)

QUE FIQUE POIS BEM CLARO QUE OS PORTUGUESES TÊM O DIREITO DE SABER QUE:

A LEI DAS RENDAS DO PSD (ELOGIADA POR UM ANTIGO MINISTRO PS) VIOLARIA O ESTADO DE DIREITO.

E tal como temos vindo a demonstrar, uma vantagem de vivermos em Estado de Direito é a facilidade de definir o que não pode ser feito em Estado de Direito.

Assim, podemos dizer:

2) nenhuma nova Lei do Arrendamento pode tornar precário o direito à habitação (consagrado pela nossa Constituição) porque a precaridade é incompatível com o direito à habitação
.

Ora, a lei do PSD elogiada por um antigo ministro PS tornaria precário o direito à habitação, uma vez que ­ directa ou indirectamente (como veremos) ­ "liberalizaria" e facilitaria o despejo.

3) nenhuma nova Lei (do Arrendamento, neste caso) pode permitir o abuso da "posição dominante" (neste caso: o proprietário).

Ora, a lei do PSD elogiada por um antigo ministro PS permitiria o abuso da posição dominante, ao permitir ao proprietário a fixação da renda.

4) nenhuma nova Lei (do Arrendamento, nerste caso) pode permitir através de meios lícitos um objectivo ilícito, porque essa prática corresponde a fraude à lei

Ora, a lei do PSD elogiada por um antigo ministro PS permitiria a fraude a lei, ao permitir através de meios lícitos (aumento de renda) um objectivo ilícito na lei em vigor: o despejo provocado por aumento (brutal) de renda.

Os pontos que acabamos de focar são exemplos do que uma nova lei não tem o direito de impor, dado que :
- o contrato de arrendamento de pretérito garante ao inquilino o exercício de um direito constitucionalmente tutelado para-definitivo
- e as características específicas do arrendamento vinculista são incompatíveis com a frustação de expectativa tal.

Quer dizer:
ao assinar esse contrato de arrendamento, o proprietário garantiu ao inquilino o exercício para-definitivo (já para não dizer: definitivo) do direito de habitação, criando no inquilino essa expectativa inerente à essência do contrato. Expectativa essa de direito à habitação que nenhuma nova lei poderá frustrar.

O inquilino que assinou esse contrato não tem (nem tem de ter) a expectativa(bem pelo contrário) de ser despejado, a não ser por incumprimento de cláusulas definidas com precisão na lei em vigor ­ e nunca por um aumento abusivo de renda tornando-a incomportável, tal como a lei do PSD elogiada por um antigo ministro PS se propunha fazer, em flagrante fraude à lei, como acima vimos.

A expectativa do inquilino é o direito à habitação e não a ordem de despejo.

Texto de: Ramiro Osório ("Tutelado" por aconselhamento de jurista)